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地價稅問答
 

地價稅相關問題

 

Q:什麼是地價稅?其課徵標的及基礎為何?

Q:地價稅之納稅義務人為何?

Q:如果八月份買了一筆土地,是否只要繳納當年剩餘月份地價稅?雙方約定的稅捐負擔人,可否認定為稅法規定之納稅義人?

Q:每年地價稅何時開徵?地價稅逾期繳納,會不會處罰?

Q:我自己居住的房子已經按住家用稅率課徵房屋稅,土地是否不用再申請就可以按自用住宅用地稅率課徵地價稅?

Q:地價稅按自用住宅用地稅率課稅需要具備那些條件?如何申請?

Q:原按自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地,如因繼承或贈與而移轉土地,是否需要重新申請?

Q:我和鄰居的房屋土地大小差不多,為什麼地價稅相差四、五倍?

Q:信託土地,於信託關係存續中,由受託人持有及移轉時,是否可按自用住宅用地稅率課徵地價稅?

Q:房屋之騎樓走廊用地供公共通行使用地價稅有否減徵?其減徵標準如何?

Q:為配合政府法令規定,房屋前後常常會保留一些空地不作使用或僅供私人通行之用,這些空地是不是可以不必課徵地價稅?

Q:土地因都市計畫被劃為公共設施保留地,是否還要課徵地價稅?

Q:本人在台北市有三棟房子,每年都收到三張房屋稅稅單,為何地價稅稅單只有收到一張?

Q:適用特別稅率之工業用地及減免地價稅土地,如何申請?

Q:如果因為搬家或住址變更等原因而沒有收到稅單,或稅單不慎遺失,要怎麼辦?

Q:業經核准自用住宅的土地,戶籍因故遷出,實際上還是自己住在裡面,是不是一樣可以適用自用住宅稅率?

Q:朋友為了小孩的學區或工作的關係,把戶籍寄放到我家,但並沒有搬來住,會不會影響我的地 價稅自用住宅稅率?

Q:個人利用自用住宅從事理髮、燙髮、美容、洋裁等家庭副業,其地價稅可不可以適用自用住宅用地稅率?

Q:將房屋壁面或屋頂提供別人懸掛廣告牌收取租金,但其他要件符合自用住宅用地,可按自用住宅用地稅率課徵地稅?

Q:夫妻二人在不同省、市分別設籍,要如何認定按自用住宅用地課徵地價稅?

Q:地價稅特別稅率的適用?

Q:房屋部分供自用、非自用住宅使用,可否依房屋實際使用面積比例,分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵地價稅?

Q:分別共有土地之應有部分符合自用住宅用地要件者可否按自用住宅用地稅率課徵地價稅?

Q:公同共有土地如何適用自用住宅用地稅率課徵地價稅?

Q:建築法規必須預留之空地可否視為自用住宅用地?

Q:減免徵地價稅項目?

 

地價稅問題解說

 

Q:什麼是地價稅?其課徵標的及基礎為何?

A:已規定地價之土地,除了依法應課徵田賦者外,即是地價稅的課徵標的,應課徵地價稅。地價稅之課徵基礎是按每一土地所有權人在每一直轄市或縣(市)轄區內所有土地之地價總額計算課徵,所稱地價總額是指每一土地所有權人依法定程序辦理規定地價或重新規定地價,經核列歸戶冊之地價總額。

 


Q:地價稅之納稅義務人為何?

A:地價稅之納稅義務人如下:
(一)土地所有權人。但土地所有權屬於公有或公同共有者,以管理機關或管理人為納稅義務人。為分別共有者,地價稅以共有人各按其應有部分為納稅義務人。

(二)設有典權土地,為典權人。

(三)承領土地,為承領人。(四)承墾土地,為耕作權人。(五)信託土地,為受託人。  

 


Q:如果八月份買了一筆土地,是否只要繳納當年剩餘月份地價稅?雙方約定的稅捐負擔人,可否認定為稅法規定之納稅義人?

A:地價稅「納稅義務基準日」為每年八月三十一日,當日地政機關「土地登記簿」所記載之土地所有權人或典權人,就是當年度地價稅納稅義務人,負責繳納該筆土地全年地價稅。所以八月份取得土地所有權人,雖然到年底只持有四、五個月,仍須負責繳納該筆土地全年地價稅。又買賣雙方在買賣契約書中約定地價稅由誰繳納,屬於當事人之間約定之私權行為,不能因此變更地價稅納稅義務人,換言之,地價稅仍應由原土地所有權人負責繳納。

 


Q:每年地價稅何時開徵?地價稅逾期繳納,會不會處罰?

A:地價稅每年開徵一次,繳納期間為每年十一月一日至十一月三十日,課稅所屬期間為每年一月一日至十二月三十一日。地價稅逾期繳稅,每超過二日按照稅額加徵1%滯納金,超過30日還不繳稅的,稅捐處會移送行政執行處強制執行。

 


Q:我自己居住的房子已經按住家用稅率課徵房屋稅,土地是否不用再申請就可以按自用住宅用地稅率課徵地價稅?

A:房屋按住家用稅率課徵房屋稅,與房屋基地按自用住宅用地稅率課徵地價稅,兩者除了稅率不同外,適用條件及申請期限等均不相同,所以,不論房屋或其基地,一定要各別提出申請並經審查核准後,才能按住家用稅率課徵房屋稅以及自用住宅用地稅率。

 


Q:地價稅按自用住宅用地稅率課稅需要具備那些條件?如何申請?

A:地價稅按自用住宅用地稅率課稅應具備條件如下:
(一)土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。

(二)無出租或供營業使用。

(三)土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。

(四)都市土地面積未超過三○○平方公尺 (九○.七五坪),非都市土地面積未超過七○○平方公尺部分(二一一.七五坪)。

(五)土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,以一處為限。地價稅除須符合自用住宅用地要件外,土地所有權人應於每年地價稅開徵四十日前(亦即九月二十二日前),填寫地價稅自用住宅用地申請書,並檢附戶口名簿影本及房屋所有權狀影本向稅捐處提出申請,經審查核准後,當年度就可以按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅。逾期申請者,自申請之次年期開始適用。

 


Q:原按自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地,如因繼承或贈與而移轉土地,是否需要重新申請?

A:因繼承或贈與而移轉之土地,因課稅主體(土地所有權人)已變更,其適用自用住宅用地條件亦隨之改變,所以繼承或贈與後,新土地所有權人均應重新申請,經審查核准後,地價稅才能按自用住宅用地稅率課徵。

 


Q:我和鄰居的房屋土地大小差不多,為什麼地價稅相差四、五倍?

A:地價稅有一般用地和自用住宅用地之區別,一般用地基本稅率為千分之十,隨著土地所有權人在同一縣市土地地價總額高低,適用稅率從千分之十累進到千分之五十五。至於自用住宅用地稅率則一律適用千分之二課徵,稅率低且不累進,所以自用住宅用地和一般用地之地價稅稅額相差達四倍以上之多。  

 


Q:信託土地,於信託關係存續中,由受託人持有及移轉時,是否可按自用住宅用地稅 率課徵地價稅?

A:信託土地,在信託關係存續中,土地所有權應移轉與受託人,由受託人依照信託本旨為受益人之利益或特定之目的管理或處分,與自用住宅用地必須是土地所有權人所有,並確供土地所有權人或其配偶、直系親屬自己居住之規定及立法意旨不符。所以信託土地,在信託關係存續中,不能按自用住宅用地稅率課徵地價稅。  

 


Q:房屋之騎樓走廊用地供公共通行使用地價稅有否減徵?其減徵標準如何?

A:供公共通行之騎樓走廊地,其地價稅減免標準如下:如騎樓之上無建築物改良物者,地價稅全免,騎樓之上有建築物一層者,減徵二分之一,有建築物二層者,減徵三分之一,有建築物三層者,減徵四分之一,有建築物四層者,減徵五分之一,建築物樓層超過四層以上者,最高以減徵五分之一為限。所稱「騎樓走廊地」,係屬建築基地之一部分,其認定應以基地上有建築改良物為前提,因此,未經建築之一般空地,自不能申請騎樓走廊地減免。

 


Q:為配合政府法令規定,房屋前後常常會保留一些空地不作使用或僅供私人通行之用,這些空地是不是可以不必課徵地價稅?

A:土地雖然空置未作任何使用或僅作為庭院種植蔬菜及私人通行使用,但如屬建造房屋應保留之空地部份,仍應依法課稅,所以建築物保留之空地是否課稅,以建築法令規定為準;惟保留之空地如符合自用住宅用地條件,仍可申請隨主建物按自用住宅用地稅率課徵價稅。  

 


Q:土地因都市計畫被劃為公共設施保留地,是否還要課徵地價稅?

A:土地因都市計畫被劃為公共設施保留地,在保留期間仍為建築使用者,其地價稅還是要課徵,其課徵稅率為千分之六;如屬於自用住宅之用地仍依自用住宅用地特別稅率千分之二課徵。但如保 留期間未作任何使用並與使用中之土地隔離者,免徵地價稅;若仍作農業使用者,課徵田賦(田賦已停徵)。  

 


Q:本人在台北市有三棟房子,每年都收到三張房屋稅稅單,為何地價稅稅單只有收到一張?

A:地價稅之課徵,係採總歸戶制及累進稅率計算。所謂總歸戶制,指每一土地所有權人在同一個縣(市)內所有的土地合併歸成一戶,換句話說,土地係以縣(市)為歸戶單位,然後再按同一縣(市)內所有土地合併後之地價總額高低,分別適用不同稅率計算,所以每一個土地所有權人,在同一縣市內最多只有一張地價稅稅單。而房屋稅係按比例稅率計算且未採總歸戶制,所以每一戶門牌開立一張房屋稅稅單,如有三棟房子分別編訂三戶門牌者,則有三張房屋稅單。

 


Q:適用特別稅率之工業用地及減免地價稅土地,如何申請?

A:應該在每年地價稅開徵四十日前(即九月二十二日前),填具申請書,並檢附工廠設立許可證、建造執照或工廠登記證影本,暨相關證明文件,向土地所轄稽徵機關提出申請,逾期申請者,自申請的次年期開始適用。已核准而用途沒改變的,以後免再申請。

 


Q:如果因為搬家或住址變更等原因而沒有收到稅單,或稅單不慎遺失,要怎麼辦?

A:可以親自到土地所在地稅捐處或各分處申請補發,或以電話、傳真及網際網路等方式申請辦理。特別提醒民眾朋友,稅單上的住址是投遞地址,並非就是土地所有權人房屋的門牌地址,所以收到稅單後,一定要詳細檢查姓名和身分證字號,如果發現有不符合,請立即向稅捐處聯絡更正,以免不小心繳到別人的稅單而造成困擾。

 


Q:業經核准自用住宅的土地,戶籍因故遷出,實際上還是自己住在裡面,是不是一樣可以適用自用住宅稅率?

A:要適用自用住宅用地稅率計算地價稅,除了沒有出租或供營業的情形外,戶籍登記是絕對必要的條件。如果戶籍遷出,變成完全沒有戶籍登記,已經不符合自用住宅要件,將自戶籍遷出的次年起改按一般土地課徵。如果戶籍又遷回,則必須重新提出申請。  

 


Q:朋友為了小孩的學區或工作的關係,把戶籍寄放到我家,但並沒有搬來住,會不會影響我的地價稅自用住宅稅率?

A:如果只是寄放戶籍,沒有出租的情形,不會影響地價稅自用住宅用地稅率。

 


Q:如果購屋時尚未遷入戶籍,且房屋空置未使用,應以何種稅率課徵房屋稅?

A:房屋空置未使用時,依使用執照上所記載的用途別計課房屋稅,如用途列為住家用者,按住家用稅率1.2%課徵房屋稅;用途列為住家以外用途者,按非住家非營業用稅率2%課徵房屋稅。  

 


Q:個人利用自用住宅從事理髮、燙髮、美容、洋裁等家庭副業,其地價稅可不可以適用自用住宅用地稅率?

A:個人利用自用住宅從事理髮、燙髮、美容、洋裁等家庭手工藝副業,沒有營業牌號,也沒有僱用人員,免辦營業登記,免徵營業稅,這種房屋准按住家用稅率課徵房屋稅,所以房屋的基地,如果符合自用住宅用地規定的要件,可以按自用住宅用地稅率課徵地價稅。(財政部74.12.9.臺財稅二五九六五號 )

 


Q:將房屋壁面或屋頂提供別人懸掛廣告牌收取租金,但其他要件符合自用住宅用地,可按自用住宅用地稅率課徵地稅?

A:土地所有權人把自己的房屋外側壁面提供他人繪製廣告或者懸掛廣告牌或者在屋頂搭建廣告鐵架等收取租金,如經查明其他要件符合土地稅法等第九條、第十七條、第三十四條規定的,其用地仍凖按自用住宅用地稅率核課地價稅。(財政部73.6.6臺財稅五四○六○號函)  

 


Q:夫妻二人在不同省、市分別設籍,要如何認定按自用住宅用地課徵地價稅?

A:夫妻二人在不同省、市持有土地,並分別設籍,應依照土地稅法施行細則第八條規定順序自行認定一處為自用住宅用地。(土地稅法施行細則第八條)

 


Q:地價稅特別稅率的適用?

A:依照土地稅法第41條規定,土地所有權人應於每年()地價稅開徵四十日前提出申請,逾期申請者,自申請之次年()開始適用,如果您的土地符合下列情形,請依表列申請時間及應檢附之資料,逕向土地所在地稽徵機關提出申請按特別稅率課徵地價稅。

適用
稅地

適用
稅率

申請時應
檢附資料

()
自用住
宅用地

1. 土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地設有戶籍登記。
2.
無出租、無營業。
3.
土地上的房屋為土地所有 權人或其配偶、直系親屬所有。
4.
都市土地以300平方公尺〈90.75 坪〉為限。

     非都市土地以700平方公 尺〈211.75坪〉為限 。
5.
土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。

2%o

1. 地價稅開徵日期訂在十一月一日,故須於開徵前四十日(即九月二十二日)申請核准者,本年開始適用;逾期申請核准 者,次年才能適用。(以九十一年為例,因九月二十二日適 逢星期日順延一天為九月二十三日)。

2. 前已申請核准者免再申請。

3. 但如果該土地所有權移, 轉,移轉後用途未變,除夫妻聯合財產更名外其他〈買賣、贈與、繼承、共有物分割、持 分增加的土地〉新所有權人仍須申請始能適用。

1. 填具申請書。
2.
全戶戶口名簿影本。
3.
建築改良物所有權狀影本或使用執照影本。
4.
無前項資料者,請檢附地政機關 核發的建築物勘測成果圖〈表〉,或房屋基地座落申明書。

()
勞工宿
舍用地

1. 公民營企〈事〉業興建之專供勞工居住之用地。
2.
無適用面積的限制。

2%o

同(一)自用住宅用地1.2.

1. 填具申請書。
2.
建照執照或使用執照影本。
3.
勞工行政主管機關核准之證明文件。

()
國民住
宅用地

依下列方式興建之國民住宅,自動工興建或取得土地所有權之日起:
1.
政府直接興建 。
2.
貸款人民自建 。
3.
獎勵投資興建

2%o

同(一)自用住宅用地1.2.

1. 填具申請書。
2.
政府直接興建的國民住宅,檢附建照執照影本或取得土地所有權證明文件。
3.
貸款人民自建或獎勵投資興建者,檢附建照執照影本及國民住宅主管機關核准的證明文件。

()
工業

用地

1. 依區域計畫法或都市計畫法劃定的工業區。
2.
工業主管機關核准工業或工廠使用範圍內的土地。
3.
依其他法律規定之工業用地。

10%o

同(一)自用住宅用地1.2.

1. 填具申請書。
2.
建廠期間:
 (1)建造執照(建物用途載明物品製造、加工有關之用途)及其他相關文件。    

   (2)建廠前依法需先取得工廠設立 許可者,加附工廠設立許可。

3. 建廠完成後:

   (1)已達申辦工廠登記標準者,檢附工廠登記核准函及工廠登記證。

  (2)未達申辦工廠登記標準者,檢附使用執照或其他建築改良物證明文件(建物用途記載與物品製造、加工有關)。

()
私立公
園、動
物園、
體育場
所、加
油站、
停車場
等用地

目的事業主管機關核定規劃使用的土地。

10%o

()自用住宅用地1.2.

1. 填具申請書。
2.
檢附目的事業主管機關核准之有關文件。
3.
使用計畫書圖或組織設立章程或建築改良物證明文件

 

()
都市計
劃公共
設施保
留地

在保留期間仍為建築使用者。

6%o

免申請。

根據主管地政機關通報資料辦理。

 

 


 

Q:房屋部分供自用、非自用住宅使用,可否依房屋實際使用面積比例,分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵地價稅?

A:依前項規定申請部分土地按自用住宅用地稅率課徵地價稅時,應由納稅義務人填報供自 用住宅及非自用住宅使用之面積。(財政部89.3.14.台財稅第0890450770號函)

 


Q:分別共有土地之應有部分符合自用住宅用地要件者可否按自用住宅用地稅率課徵地價稅?

A:分別共有的土地,如部分土地所有權人應有部分,符合土地稅法規定之自用住宅用地要件,該部分土地,可按自用住宅用

 


Q:公同共有土地如何適用自用住宅用地稅率課徵地價稅?

A:公同共有土地,如其公同共有關係所由規定之法律或契約定有公同共有人可分之權利義務範圍,並經稽徵機關查明屬實者(財政部88.12.2.台財稅第880450614號函)

 


Q:建築法規必須預留之空地可否視為自用住宅用地?

A:土地所有權人所有尚未建築房屋與其現住房屋土地相鄰之土地,如符合自用住宅用地要件,且僅作為庭院種植蔬菜及私人通行道路使用,又屬於建築法規所必須預留的空地範圍,都可以看做是自用住宅用地,按自用住宅用地稅率計徵地價稅。(財政部58台財稅發第4532號令)  

 


Q:減免徵地價稅項目?

A:依照土地稅減免規則規定,申請減免地價稅者,應於每年(期)地價稅開徵四十日前提出申請,逾期申請者,自申請之次年(期)起減免,如果您的土地符合下列情形,請依表列申請時間及應檢附之資料,逕向土地所在地稽徵機關提出申請減免徵地價稅。

用地別

減 免 標 準

申 請 時 間

申請時應檢附資料

()
巷道、
廣場用

私有無償供公共使用土地使用期間。但建築房屋應保留的法定空地不予免徵。

全免。

1. 地價稅開徵日期訂 在十一月一日,故須於開徵前四十日(即九月二十二日)申請核准者,本年開始適用;逾期申請核准者,次年才能適用。(以九十一年為例,因九月二十二日適逢星期日順延一天為九月二十三日)。
2.
前已申請核准者免再 申請。

1. 填具申請書。
2.
都市計畫預定道路用地,現為空地或已成道路,檢附市、縣〈市〉政府或鄉鎮市〈區〉公所之工務〈建

     設〉機關核發證明文件,使用情形欄填明路、街巷弄號。
3.
私有土地供私設巷道,無償供公共使用者,檢附地籍圖影本。

()
騎樓走
廊   地

供公共通行的騎樓走廊地
1.
無建築物改良者。
2.
地上有建築改良物一層者。
3.
地上有建築改良物二層者。
4.
地上有建築改良物三 層者。
5.
地上有建築改良物四層者。


1.
全免。
2.
減徵1/2
3.
減徵1/3
4.
減徵1/4
5.
減徵1/5

同上。

1. 填具申請書。
2.
騎樓用地:建築物所有權狀影本(無者檢附相關證明文件)。

()
教會、
教堂、
寺廟等
用  地

有益於社會風俗教化之宗教團體,經辦妥財團法人或寺廟登記,其專供公開傳教佈道之教堂
,經內政部核准設立之宗教教義研究機關、寺廟用地及紀念先賢先烈之館堂祠廟用地全免。
但用或放租之基地,或其土地係以私人名義為所有權登記者不適用。

全免。

同上。

1. 填具申請書。
2.
寺廟登記證影本。
3.
財團法人登記證影本。
4.
註明地號之土地使用情形平面圖。

()
公共設
施保留

都市計畫公共設施保留地,在保留期間未作任何使用,並與使用中的土地隔離者。

全免。

同上。

1. 填具申請書。
2.
都市計畫土地分區使用證明。

()
山崩、
地陷、
流失土
地、沙
壓等地

因環境限制及技術上無法使用的土地。

全免。

同上。

1. 填具申請書。
2.
有關證明文件資料影印本。

()
供政府
機關、
公立學
校及軍
事機關
部隊、
學校使
用之土

無償提供使用期間。

全免。

免申請。

由使用機關通報稅捐稽徵處主動辦理減免。

()
區段徵
收重劃
土  地

於辦理期間致無法耕作或不能為原來使用而無收益者

全免。
辦理完成後減半徵收兩年 。

免申請。

由地政機關列冊通知稅捐稽徵處主動辦理減免。

()
限建、
禁建土

由國防部會同內政部指定海岸、山地或重要軍事設〈施〉區,經依法劃為管制區而實施限建或禁建之土地。

1.限建之土地,減徵30%
2
.禁建之土地,減徵50% ,但因禁建致不能建築使用且無收益者,全免。

免申請。

由國防軍事機關列冊敘明土地標示及禁、限建面積通知稅捐稽徵處主動辦理減免。

()
水源特
定區土

水源水質水量保護區依都市計畫程序劃定為水源特定區之土地

1.農業區及保護區減徵50%
2.
住宅區減30%
3.
商業區減20%

免申請。

由水源特定區管理機關列冊敘明土地標示、使用分區送稅捐稽徵處主動辦理減免。

()
古蹟保
存用地

依法劃定為古蹟保存區或編定為古蹟保存用地。

1. 土地或建築物之使用及建造受限制者,減徵30%
2.
禁建之土地,減徵50%,但因禁建致不能建築使用且無收益者,全免。

免申請。

由古蹟主管機關列冊敘明土地標示、使用分區送稅捐稽徵處主動辦理減免。

(十一)
飛航 管
制區土

依飛航安全標準及航空站、飛行場、助航設備四週禁止限制建築辦法規定禁止建築之土地

1. 禁建土地,減

50%,但因禁建致不能建築使用且無收益者,全免 。
2.
限建土地,在

30%範圍內酌予減徵。

免申請。

由民航主管機關提供機場禁建限建管制圖送稅捐稽徵處主動辦理減免。

 

 

 

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