房市交易從谷底翻升以來，迄今已有五、六年了，也帶動了台灣整體房價走揚的趨勢，然而，近來受到建商高價競標台北市土地，及豪宅推案價愈來愈高的影響下，不禁又令人憂心產生房市過熱的情形，而逐漸增加房屋市場環境又將變壞的疑慮。經建會2006年12月5 日發佈的研究報告顯示，台灣地區的房價所得比(Price and Income Ratio，PIR值)又達到6.5倍近三年來的新高，台北市的PIR值雖然從今年第一季的9.5倍降到第二季及第三季的8.7及8.0倍，民眾對房價節節高升的感受卻是越來越加重了。按經建會的另一項調查則顯示，有一半以上的購屋人覺得自己的房子「買貴了」或「買小了」，要不就是覺得買到了偏遠地段，似乎房價已經有了過高的隱憂。 因此，有關合理房價的議題及房地產市場的後市，又再一次被提出討論。本文的主要目的，係在提供有關「合理房價」的一些觀點及如何解讀當前合理房價與PIR的意義，或許能有助於釐清民眾的疑慮。

壹、何謂合理房價

對於合理房價的研究，主要是探討民眾住宅負擔能力的一種方法，也常被當成判斷房市景氣是否過熱的一種標準。某些國外的研究指出，以2至4倍的PIR值為合理房價的區間，超過4倍以上則認為房價有過高的疑慮，並已經造成民眾購屋的負擔。但此一判斷標準是否適用於台灣當前的情況，也是見仁見智。一般來說，當社會上大多數的民眾普遍覺得房價已經過高，或是買不起房子的人越來越多時，市場房價的合理性便會被提出來探討。

有關「合理房價」的定義，也有許多不同的說法，其中以平均房價的觀念最為普遍，其說明係以「一般中等收入的家庭，依某一收入的比例，購買負擔得起的自住房屋價格」來認定：就定義中的所得部分，有人以家庭年可支配所得來計算，亦有以個人年所得來計算者，甚至為了與外國作比較，則有以美元計價的國民所得來計算等的差別；就平均房價本身，亦有多方面的爭議性，如：區域地域上的不同，平均房價可能相差甚大，或是受到種族文化的影響，對房地產的偏好有差異等，其平均房價亦會有所不同。通常研究人員會劃區域，分別計算各區域的平均房價作為應用。事實上，似乎仍然沒有通用的一致性的合理房價，以作為判斷房市景氣的標準。下列幾點是有關合理房價意義的觀點：

一、應考慮個別地區之社會觀念認知及經濟發展情形

如前所述，受到種族文化及社會對房地產價值認同的差異，以及區域經濟發展的不同，實務上，要說服各個不同地區或不同團體屬性的人，認同某一固定收入之倍數的房價為合理房價，恐有其困難。某些地區或許在文化上對房地產有較為深厚的感情，或是有較高的持有現金或動產之偏好，均將改變其對房價的忍受程度；工業化或商業化較高的地方，房地產成為理財的工具之一，故會傾向於炒高房地產價格；傳統有土斯有財的文化背景的地區，其所認定的合理房價也可能會有所不同。因此，認定合理房價，需先劃分合理大小的區位，及以何種經濟社會狀態及歷史文化為背景的經濟與人文觀點。

二、勿以單一觀點來看待「合理房價」的意義

多數時候某些機構提出的「合理」房價，仍讓人覺得未必合理。從建商或房地產業者的角度來看，也許高一點的房價才是合理的，以家庭年所得2至4倍的標準為合理房價似乎太低了；但對於消費者或購屋人而言，房屋畢竟是高價商品，將佔所得支出的極大部分，所以再怎麼便宜都會覺得貴，覺得不合理。事實上，似乎沒有一致的標準可以遵循，即使如外國的研究結果，由於至少存在國民所得上的差距的因素，若以國民所得三萬美元的先進國家來與台灣目前的國民所得1.5萬美元比較，相差一倍的所得程度在比較基礎上便產生問題。故以前述外國研究的PIR值來判斷台灣的合理房價時，當然會有台灣房價偏高的印象產生，對消費者來說感覺房價當然是高得得不合理，反之，對廠商來說2至4倍PIR計算的房價反而又低得不合理了。

三、是否可以用平均房價來代替合理房價？

平均房價指大多數人對房屋的需求價格，或稱之為市場行情，是否可以用來直接作為合理房價的標準呢？所謂「大多數人的需要」，受到市場環境與對於居住需求的影響，人們也許有不得不買的苦衷，這樣的房價也有可能是偏高或偏低的。若用統計學的次數分配圖型來表達時，則平均值所在的峰值位置，有可能偏左或偏右，也可能有是高集中度的常態分配，或低集中度的常態分配圖型。同時，由於國內的房價並非是完全的公開市場資訊，所以由業者所提供的市場交易資訊其公正性存疑，而官方調查的房價資訊，亦可能受限於成本預算等因素，無法取得全面性的完整資訊而有代表性的問題，以此計算的平均房價便也存有誤差，故以平均房價計算的PIR值來作為參考時，也有其可議之處。即便如此，以平均房價觀念來計算合理房價，仍然是最簡單且較易被民眾所接受的方法之一。

四、是否可以採用「標準房價」來代替合理房價？

所謂標準房屋，即是使大多數家庭擁有其必需的生活空間及必要的設施與設備，而不會覺得跼蹴不足或過度奢華的居住空間。設定「標準房屋價格」可以透過取得標準房屋的特徵屬性數量，及計算其價格的統計方法為之，雖是較為客觀的一種作法，但其作業也較為複雜，其可由平均值的觀念來導入，通常多由學術界用於房價的研究。市場上僅有少數業者有能力應用「房屋特徵價格法」為基礎，在確定組成房屋的個別特徵因素下，經由回歸取得的各項影響價格的參數，來計算標準房屋的價格。對於標準房屋個別特徵因素的認定，也有採用個別特徵因素的平均值、中位數或眾數等方式，由於需要較多複雜的統計運算程序，與一定的專業知識始能理解，即使在產業的應用上也有一定的困難，更何況是一般的社會大眾。所以對於大多數中小企業來說，這樣的方法略嫌複雜，比不上直接使用平均房價來得方便。

貳、解讀房價所得比(PIR值)

房價所得比(PIR)須與合理房價相互比較，方才具有意義。藉由經建會所公布的研究報告為例，報告顯示2006年第3季台灣地區的PIR值為6.5倍，台北市則自第1季的9.5倍、第2季的8.7 倍下降至8倍，而台灣地區則平均為6.5倍。所以，居住於台北市，必需8年不吃不喝、居住於台灣省地區則需要6.5年不吃不喝，才能夠買到平均價格水準的房子。如此的解釋固然簡單明瞭，卻不符實際，因為沒有人能夠這麼多年不吃不喝。所以，民眾在解讀這些數據時，應以自己本身的立場來看。

如以台灣地區PIR值為6.5倍，指以平均房價對台灣省平均家庭年收入來計算時，按1.5萬美元的國民所得推算，於有兩人工作收入的家庭來看，則其家庭年收入約當新台幣90萬元的6.5倍計算，平均房價約為585萬元/戶，是否真的過高，應視讀此資訊者之所得高低而定。此時2~4倍的合理房價標準，也才約當180萬元至 360萬元而已，對於年所得90萬元的家庭來看，似乎也不算太貴吧!

這樣的計算方式，當然有許多的疑點需要探討：其一即平均房價係以當期市場成交之價量來計算，屬於流量觀念，對於已經擁有房屋的家庭來說，除非有買賣房屋的需要，否則當期房屋的平均成交價高低，並不影響這些(存量)房屋的擁有者。當期房屋交易行情，僅對那些有購屋或售屋需要的消費者，有直接的關係。如此的說明點出了幾個事實：

一、房價的合理或不合理，存在於買賣雙方之間的認知，對於沒有買屋賣屋需要的人來說，這並非他們所關心的事情，所以不買房子的人，僅管房價佔其所得的2倍或是10倍，只不過是一個數字而已。

二、回到供需關係來看，如果某個區位的房屋供給量顯然很大，而短期內有沒有太多的人口成長時，買方市場當然有條件去選擇更便宜的房屋，所以即使只佔買方4倍的房價，也會被認為過高而不合理。

三、如果屬於高年所得的購屋人，如500萬年所得，則平均房價585萬元，相對其PIR不過是1.2倍而已，然而如此所得者是否看得上585萬元的房屋呢？對高所得者而言，其選擇房屋的要求亦不會僅限於平均房價的房屋了。

四、如果平均家庭年所得為90萬元的區域，以4.0倍的標準房價360萬元，對生活於其區域中的低年所得者(以30萬元的家庭)來說，也未必會覺得很合理。亦即，所得相對低收入者，其心目中的合理房價可能也會更低。

因此，解讀相關機構所發佈的房價PIR值與合理房價標準，應視個人情況不同而異，畢竟合理房價是綜合高所得與低所得者，以及高房價與低房價之平均房價或是中位數房價的結果。所以，在房價節節高漲的情況下，與其關心房市景氣有翻轉向下的隱憂之際，吾人所關心的應不在於合理房價或PIR值是否創新高的問題，而在於未來應如何提升經濟發展的動能，增進國民所得，鼓勵增加消費，以改善人民生活品質的政策議題。

展望2007年的台灣房市，對於效果已經鈍化的優惠房貸政策，因其再難吸引新的買氣進場，對房市助益恐怕不大。其次，對於始終有聽到樓梯響不見人下來的高鐵通車時程，短期內是否能發揮帶動經濟景氣的效果尚未可知。因此，在無新的房市政策引領後市發展的情形下，若不切實際地寄望於2008年以後政局翻新，將有兩岸開放的政策利多(還不知政策牛肉在哪裡呢？)之前，也許更應該慎防房價自高檔拉回整理，避免落入套牢的險境之中吧！

作者：王恭棋