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房市區域分析報導
學習當一個專業的房東
 
 資料來源: 鄭政富  日期:2007.04.13
 

微利時代,如何為資金尋找一條既安全又穩定的報酬途徑與出路,是一門必修學分。關於不動產的租金收益或投資報酬率,早已散見於各大媒體,過去本刊也有不少篇幅,針對此一課題,詳加討論。今筆者再度提出一個專業的房東應該注意的事項,目的不在於觀念上的啟發;所要強調的是實務上的實戰經驗,文中所引用的例子完全來自於自己、鄰居或親友的實例,有對的決定;也有錯誤的示範,希冀能對讀者所有微益。

筆者目前住在台北市中山區馬偕醫院商圈,鄰近捷運雙連站,有傳統市場、5分鐘步行路程可到新光三越南西店、10分鐘到晶華酒店,其側面14號公園、對面林森北路係欣欣大眾影城、二樓駐有金石堂連鎖書屋,生活機能完善,哪怕是不景氣,房屋出租還是非常搶手。個人住的是12層電梯管理大樓,鄰居苗君與王君自十年前購入迄今,即開始出租收取房租。

【高租金報酬率】

先說苗君,房屋權狀為17.5坪,十年前租給一位日本人(娶台灣女子,在台上班),一住就是十年,每月租金18,000元,直到今年初才因租約到期未續租而重新招租,結果月租金降為16,000元,降幅11﹪。本大樓十年前房價每坪約為24-25萬元,最近一次交易時間是在去年第二季,成交價20.7萬元(9樓、屋型狹長、格局略差,通風採光不錯)。以此為參考價,17.5坪乘以20.7萬元等於3,622,500元,年租金收入192,000元,租金報酬率為5.3﹪。

王君房屋權狀面積為19.0坪,原先租金同為18,000元,今年初重新續約房價也是調降到16,000元,由於房屋面積多出1.5坪,因此租金報酬率為4.9﹪。扣除固定成本房屋稅及地價稅一年約合計5,000餘元(修繕費屬於變動成本另計),租金報酬率遠高於定存,比起一般的投資工具是毫不遜色。

【失敗案例】

再看另一例,吳君20幾年前作了一個決定,以售價180餘萬元將座落在台北縣三重市三光國小正對面8米巷二層樓公寓售出,轉投資台中縣清水路三層樓包含地下室透天厝。清水一帶拜台中港計劃之賜,曾經榮極一時,40米道路延線佈滿委託行、貿易商,使得該標的物市場價格一度漲到近500萬元,可惜商業盛況曇花一現,如今已不復存在,房價行情自然也跌落不少。此區房屋市況,已有二年的時間未再傳出交易消息。吳君估計該屋市價約在300-320萬元區間,目前以每月8,000元出租,年租金收入96,000元(每年續約,一次付清),租金報酬率約為3﹪。

白君原在台南市工作,當五期重劃區正在開發之初,即相中了一戶電梯管理大廈,面積28坪,成交價正好是280萬元。四年前,白君因故回到台北,並將房屋出租,前三年租金始終維持在12,000元水準,去年房租開始調降,目前月租金為10,000元,降幅達20﹪。五期重劃區為市政中心,具有各種優越條件與潛力,但因整體市場行情不佳,房價因而受到波及。吳君估計,該屋現階段市場行情每坪應在8萬元左右。以總市價224萬元,年租金收入120,000元計算,租金報酬率為5.3﹪。

從以上四例可以看出,房地產的投資價值不是一成不變的,而是隨著時空大環境不斷地在改變,投資人應隨時調整步伐,審慎評估切入的時間點。以上述四例投資報酬率依序為5.3﹪、4.9﹪、3﹪、5.3﹪來看,如果是發生在定存利率5﹪的二年前,顯然不是一個好的投資收益。但在銀行定存利率平均只有1.55﹪的現在,前述的數字卻是非常動人。

除了評估租金收益之外,下面的一些錯誤示範,實在不應該發生在專業房東的身上。

【積欠費用】

吳君自從買了台中的房子後,就將房子出租,先是出租給公家單位,最近幾年才轉租給新房客。而新房客也從未出現遲交房租情事,因此彼此相處愉快。反觀台南市的白君就沒那麼幸運了。房客從去年八月搬進來後,前半年房租還能準時交付,今年農曆年後開始出現遲交的情況,經吳君深入了解才發現連管理費也欠繳、包括家中電話也遭斷訊,白君目前還正為此事大傷腦筋。

房客積欠租金時有所聞,這乃是當房東無可避免的潛在風險。但是電話遭斷訊的情事,應該是一個專業房東可以避免的。事情是這樣的,原來白君返回台北之前,為了讓房客方便,並未向中華電信申請將家中電話停用,結果房客「方便當隨便」,自去年十月底即因積欠4,000餘元費用而遭斷訊(還好沒打國際電話或0204)。事實上,依中華電訊作業規定,電話費催繳的唯一對象為原始申請人,電信局有權逕向白君要這筆帳。經過這次教訓後白君已經了解,以後有需要的話,還是請房客自己向電信局申請,就算電話費欠繳,追討的對象也不是房東(與電話安裝的住址無關),而是申請人(誰申請就找誰),這就是法界所講的「屬人主義」而非「屬地主義」。

【智取惡房客】

一般來說,房東碰到房客信用出現問題時,就應該注意到管理費、水電及瓦斯等費用繳交情況,這些都是使用後付費,一個月或二個月以後才會收到帳單。房東手中雖然握有押金,但往往會出現不足的現象。為了避險(惡房客),一般有經驗的房東,都會在承租契約加註但書,言明有需要時(例如屋主準備售屋)房客必須無條件遷出,只要提早一個月或一段時間提早告知即可。如此可以快刀斬亂麻,提早請房客遷出,以免受到重傷害。

吳君與白君都住在台北,房子分別座落在台中與台南,管理上出現了不便,萬一需要修繕或招租時難免需要舟車勞頓,這一點恐怕是想在外縣市購屋的投資者,最需要審慎評估才是。

【房客影響修繕成本】

關於修繕費用這裡略做補充。以筆者的鄰居苗君與王君為例,前者十年來未花一毛修繕費用,卻在招租前大手筆支出了50萬元整修一番。換算下來平均一年修繕費用為5萬元,每月攤銷4,166元,外加稅賦,一個月固定費用約6,000元,過去十年,每月租金18,000元,扣除支出,實際所得12,000元(不含所得稅)。至於王君主要出租對象為非住家者,現在的房客也是個人工作室,因此屋況保持較為完好,除了油漆之外,唯一修繕的部份只更換了熱水管,花了8,000元。由此可以觀察到,房客是住家或單純的辦公室、工作室,幾年下來也會大大的影響修繕費用,想成為一個專業精明的房東就不得不精打細算。

國內餘屋量陰霾多年來一直揮之不去,造成房價無法抬頭挺胸。不過大家應該更加理智的來看待此一問題才對。猶記得當年政治大學地政系張金鶚教授係根據台電未繳交電費數據(一具電錶代表一戶)統計得出82萬戶空屋,從此龐大的餘屋量深植人心。實際上,餘屋量是可以更精準的予以解析,例如一些地處偏遠,人煙稀少的郊區(例如北淡線),即屬於無效餘屋。這些無效的餘屋,對人口集中的市區房價,幾無影響。

所以,話講回來,一個聰明的投資者,想要購屋當房東時,最重要的當然是選擇沒有餘屋、交通條件、生活機能俱佳的標的。萬一您買到的是供過於求的社區,只有加強房屋的競爭條件(比如提供家具、冷氣)。

房地產不景氣是不爭的事實。但是股市、期貨、跟會、黃金、藝術品等等大眾熟悉的投資工具無一倖免,也紛紛陷入了各自的困境,股市與期貨風險高;黃金、藝術品性質保守;跟會不確定因素又多;至於基金分類頗多,債券型基金報酬率雖略高於定存(其實是不錯的投資標的),仍無法滿足多數投資者、股票型基金的報酬則身繫股市的興衰,風險性不低。因此,相較於眾多的投資工具,不動產保值、穩定收益的優點,還是充滿著魅力,尤其是在利率迭創新低,導致眾人皆陷入不知如何投資理財的矛盾中,實在應該回頭看看,其實有很多人正在享受作為房東的樂趣。

作者: 鄭政富


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